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内容介绍

旅游项目综合开发是一个对旅游开发流程的一般性提炼，对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。作为旅游项目综合开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。

一、立项

旅游项目综合开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。

①.准备申报材料

一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：

项目单位（企业）提出申请核准文件

由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本

县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见

项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见

国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见

环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见

招标事项核准申报表

节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）

法律、法规或规章规定的其它有关材料

②.向相关部分提出申请

一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。

接下来通过、受理、审查、批复、监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。

二、规划：

在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。

①.旅游项目建议书
旅游项目建议书主要目的使旅游规划院与甲方观点达成一致，从而确立合作关系。无法用于正式递交政府部门，非必须文件。

项目团队返回后，组织旅游规划院进行项目讨论，梳理分析实地考察资料，提出概括性的项目建议书，建议书将包括技术部分以及商务部分，技术部分将项目发展思路理忥进行概括表述，对产品服务进行确定，对技术深度做出说明，商务部分包括报价，项目执行时间阶段，具体合作方式进行确定。

②.概念性规划

概念性规划简称“概规”是非必须上规划委员会的规划，是帮助投资方与政府决策项目推进的规划。概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。一般来说应包括以下几个方面的内容、图件：

对旅游规划区域的资源和客源市场进行分析和预测
确定旅游规划区的定位、发展方向和发展战略
明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容
提出旅游规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色;提出相关要素发展的原则和方法等

图件：旅游规划区综合现状图、旅游客源市场分析图、总体规划图、功能分区图等，如果是空间范围较小的规划区，还可以要求近期的建设规划图或者是效果图

③.旅游总体规划

旅游总体规划又称旅游综合规划简称“总规”，是在旅游资源调查评价的基础上，根据国家的方针政策和国民经济发展的需要，综合分析旅游区资源特点和社会经济技术条件，提出旅游区发展战略；确定旅游区的性质；划定旅游区和风景区的范围及外围保护地带；划分景区和其他功能区；制定保护和开发利用风景名胜资源的措施；确定旅游区的接待容量和游览活动的组织管理措施；对风景区的总体布局、绿化、交通、水电、旅游服务设施进行统筹安排、全面规划；进行总体投资预算和效益分析；进行环境经济及社会影响评价分析。它也常包括某些专题规划（或称部门规划）的内容，如旅游资源调查、评价和开发；客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规划；旅游商品设计规划；旅游环境保护；旅游管理和人才培训计划等。

旅游总体规划是与旅游部门规划对应而言，它具有全局战略性，对景区内各景点及具体建筑项目不作详细规划。

④.控制性详细规划

控制性详细规划简称“控规”是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。

控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

⑤.修建性详细规划

编制修建性详细规划简称“修规”主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划应当包括下列内容：

1.建设条件分析及综合技术经济论证。
2.建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。
3.对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。
4.根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。
5.市政工程管线规划设计和管线综合。
6.竖向规划设计。
7.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

三、施工

规划以整体高度、方向为主，建议找一些国家级的设计院。施工建议找本地施工单位，手续及落地方面更加便利，严把验收关质量可以保证。此部分可以听取旅游规划院协助推荐，考察施工单位。

四、推广运营

推广方面是之前规划提及一部分，首轮推广建议与之前合作的旅游规划院继续合作，毕竟只有规划设计者本团队才能更好的把产品的优势展现出来；如果再次推广，建议与策划公司签订合同按收益提供比例佣金，这样达到双方互相督促为景区创造收益的结果，执行过程中也更容易互相理解。

运营方面，建议培养本地人才，常见问题可以咨询旅游规划院。近两年景区托管服务生根发芽，但一般情况都是计划和描绘的前景会比较好，由于客观因素实际执行不如本地人员效果。

服务指南

1.项目资料信息采集 2.商务需求初定 3.履约协议签订 4.方案编制设计 5.方案交付及评审

(1) 项目选址

(1) 方案目的

(1) 资质初审

(1) 成立专案小组

(1) 项目初稿方案交付

(2) 建设规模

(2) 交稿时间

(2) 合同初审

(2) 项目方案预设

(2) 业主修改意见征集